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政府解救開發商融資或成新一輪政策主流

發佈時間:2009-05-09 00:07  來源:借貸


開發商們加快了開工速度,投資的加速是否預示樓市回暖的勢頭有望延續,從5月初的市場銷售來看尚不明朗。

4月29日,國務院宣佈調低商品住房等行業的專案資本金比例,政策放寬開發商資金鏈,顯示政府對地產行業的支持從重點刺激消費轉向鼓勵地產開發。

“預計這是政策導向的一個轉捩點,政府在刺激購房這一塊估計不會再有新政策,但目前寬鬆的房產政策將得以穩定,而政策的支持重點將轉向鼓勵開發企業融資這一塊。”商務部市場運行調控專家洪濤表示。

地產救市政策轉向開發商

4月29日,國務院決定調整11類固定資產投資項目資本金比例,其中包括商品住房。這是自2004年房地產開發項目資本金比例由30%提高至35%後,政策首次放寬地產商資金鏈。

投資專案資本金指的是在專案的總投資中,由投資者認繳的出資額,除外商投資和公益性項目外,所有項目無論國有非國有,資本金不到位,便不能獲得貸款,不能開工建設。

“此次針對地產行業的政策不同於去年,去年末以來,政府出臺的房地產政策包括降息、降低首付比例、減免交易稅費等,主要針對購房者,意在刺激購房消費;而此次政策降低資本金比例,則是針對地產商,直接降低了地產商投資的資金壓力,降低地產商投資門檻,提高融資比例,有利於刺激開發商開工和投資的積極性。”洪濤告訴《華夏時報》記者。

根據洪濤預測,針對購房者的新政策估計不會再有,但政府鼓動開發商投資的政策則顯示了去年底以來的地產政策在未來較長一段時間內將保持穩定,與此同時,政府針對地產行業的政策,將直接轉向開發商。

“政策將進一步鼓勵大型開發商的融資,包括銀行貸款力度的加大和證券市場融資的機會增多。但類似的鼓勵政策將不僅針對地產行業,而是將針對包括地產行業的一系列基礎設施的行業。”洪濤認為。

據測算,以一個總投資額為5億元的中等樓盤為例,假設商品住宅項目資本金比例降低5個百分點,調整後將使得房產開發商的自備資金減少2500萬元。此政策對緩解開發商的資金壓力確實很有效果。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松(博客)也認為,此輪擴大內需重點扶持的是大型基礎設施的行業,降低資本金要求後,這些行業融資能力將提高,下一步它們得到信貸支持的空間將更大。

大地產商進一步受益

與國務院的步調一致,在信貸方面,銀監會也明確表示今年信貸規模沒有限額,進一步表明了信貸對投資的支持。

中國銀監會主席劉明康在安徽調研時表示,“我們保增長需要多放款,對貸款規模沒有限額,信貸對實體經濟的支援,將是一場持久戰和拉鋸戰”。

“全景證券分析師”系統的監測資料顯示,受到國務院調低商品住房等行業項目資本金比例的政策以及銀監會言論提振,上一周8.51億資金回流房地產開發經營板塊,遠超其他行業。個股方面, 金地集團(行情 股吧)、金融街(行情論壇)、華僑城A(行情論壇)、萬科A(行情論壇)等進入資金淨流入前十名之列。

而國內部分開發商3、4月份已經有了大膽行動,表現在一些資金實力較強的開發商已經在購置土地及增加商品房新開工面積。

4月29日新政的出臺,正值北京房地產市場迅速回暖,新政進一步激發了開發商推動專案入市的迅速,從4月30日到5月3日,短短4天,北京就有熙典華庭、龍熙順景、西山華府、大成郡等11個商品房專案拿到預售許可證。

“新政策降低了信貸自付比例,預計能省下一筆不小的數目,信貸資質良好的大型地產商將進一步受益,但隨著信貸力度的加大,銀行方面估計會加大資格審查力度,部分資質不好的地產商反而難貸到款。”首創地產一人士認為。

政策利好,摩根大通及高盛等投行紛紛看好中國房地產市場。

摩根大通報告指出,隨著新樓盤存貨被快速消化,發展商或不會再以降價方式減低庫存,二手房市場因而開始恢復。高盛也認為,樓市回暖加上中央支援樓市、放寬借貸,大型房產企業融資需求可望受到支持,出售資產套現壓力緩解,如果樓市資料第二季度持續改善,則內地房地產股下半年股價復蘇力度將更強。

後市銷售尚不明朗

開發商們加快了開工速度,投資的加速是否預示樓市回暖的勢頭有望延續,從5月初的市場銷售來看尚不明朗。

根據北京市房地產交易管理網、亞豪機構統計顯示,5月1日、5月2日兩天,北京期房商品住宅網上簽約分別為619套、253套,呈現出逐日遞減的態勢。相比較4月份,五一前兩天,期房商品住宅日均成交325套,環比下降了27%。

同時,二手房市場的銷量也走跌。北京市房地產交易管理網統計顯示,5月1日、5月2日二手住宅網上簽約套數僅為154套,而此前4月30日、4月29日簽約套數分別為580套、916套。

亞豪機構副總經理高姍認為,國家對休假時間的調整,對樓市產生了一定的影響。小長假期間,消費者縮減消費計畫,選擇購房的群體相應減少,一定程度上造成了樓市銷量的下降。

洪濤也認為,因為“5•1”小長假的調整,單看5月初的成交量不能判斷樓市回暖是否在持續或者回落,但從今年下半年整體後市來看,中央和地方政府推出的各項促進購房消費政策效果的逐漸顯現,使得壓抑許久的自住房、改善房等剛性需求集中釋放,已經造就了今年樓市前幾個月的回暖,而政府進一步幫助開發商改善資金狀況,相當於發起新一輪“救市”政策,有助於延續樓市回暖。

“從長遠看,隨著消費者信心恢復,房屋庫存逐步消化,開發商加快專案投資也有利於保障未來樓市的供應穩定,從而穩定價格。”洪濤認為。

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